Pourquoi acheter à Roses plutôt qu'ailleurs sur la Méditerranée ?

C'est souvent la première question que nous posent nos clients français. Et la réponse, une fois qu'ils ont passé quelques jours dans la baie de Roses, se fait d'elle-même. Mais avant l'émotionnel, il y a le rationnel — et les chiffres sont convaincants.

Une accessibilité sans équivalent depuis la France

Roses se trouve à environ 2h30 de Barcelone et à moins de 2h de la frontière franco-espagnole à Perpignan via l'A9/AP-7. Pour un habitant de Toulouse, Montpellier, Nîmes ou Marseille, c'est une résidence secondaire à portée de week-end prolongé. Pas besoin de prendre un avion, de gérer les bagages, les aéroports ou les contraintes de vol. Vous chargez la voiture le vendredi soir, et le samedi matin vous prenez le petit-déjeuner face à la mer.

Des prix encore 3 à 4 fois inférieurs à la Côte d'Azur

Un appartement de deux chambres avec vue sur la mer à Roses se négocie entre 200 000 € et 350 000 €. Le même bien à Nice, Cannes ou Antibes dépasse couramment le million d'euros. La Costa Brava offre une qualité de vie méditerranéenne comparable — mer transparente, gastronomie excellente, culture vivante — pour une fraction du prix. C'est ce que nos clients de la région PACA nous disent systématiquement lors de leur première visite : « On ne comprend pas pourquoi on n'est pas venu plus tôt. »

Un cadre naturel protégé

La baie de Roses est bordée par le Parc naturel du Cap de Creus, le premier parc naturel maritime de Catalogne. Cela signifie des falaises préservées, des criques sauvages accessibles en bateau, et une garantie que l'environnement immédiat ne sera pas bétonné dans dix ans. Pour un investissement immobilier, c'est une garantie de valeur à long terme que peu de stations méditerranéennes peuvent offrir.

Un marché dynamique avec une clientèle française déjà établie

La communauté française à Roses et dans les environs est l'une des plus importantes d'Espagne en proportion. Vous trouverez des commerçants, des médecins, des architectes qui parlent français. Et si vous envisagez de louer votre bien en période estivale, sachez que les touristes français représentent une part importante des visiteurs de la Costa Brava — ce qui facilite grandement la gestion locative.

« Nous avons visité quatre régions différentes en Espagne avant de choisir Roses. Le prix, l'accès depuis Lyon et la beauté du Cap de Creus ont tout décidé. IMMOBRAVA nous a guidés à chaque étape. » — Jean-François & Marie-Claire, clients IMMOBRAVA, Lyon

Définir son budget : prix du marché à Roses et frais à prévoir

L'erreur la plus fréquente que nous observons chez les acheteurs étrangers est de ne pas anticiper les frais liés à l'achat. En Espagne, ces frais sont significatifs — entre 10 % et 13 % du prix d'achat — et doivent impérativement être provisionnés en plus du prix du bien. Voici comment se décompose le marché local et les coûts associés.

Fourchettes de prix à Roses en 2025

À titre indicatif, voici les prix constatés sur notre portefeuille et sur le marché de Roses en 2025 :

Les frais d'achat en détail

En plus du prix de vente, vous devez prévoir les frais suivants. Nous prenons ici l'exemple d'un appartement acheté 200 000 € (bien de revente, non neuf) en Catalogne :

Obtenir le NIE : le document indispensable avant toute chose

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale en Espagne. Il est absolument indispensable pour acheter un bien immobilier, ouvrir un compte bancaire, signer un contrat chez le notaire, ou déclarer des impôts espagnols. Sans NIE, aucune transaction immobilière n'est possible. C'est la première démarche à entreprendre — et la plus urgente.

Comment obtenir le NIE depuis la France ?

Il existe deux façons d'obtenir votre NIE :

Option 1 — Depuis la France, via le Consulat d'Espagne. Vous pouvez demander votre NIE au consulat espagnol de votre département. Les consulats de Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Toulouse traitent ces demandes. Il faut généralement prendre rendez-vous plusieurs semaines à l'avance. Le délai de traitement peut être de 4 à 8 semaines.

Option 2 — En Espagne, directement. Si vous êtes déjà sur place (lors d'une visite de biens, par exemple), vous pouvez obtenir votre NIE à la Comisaría de Policía de Roses ou de Figueres, ou à la Oficina de Extranjería de Gérone. C'est souvent plus rapide — comptez 1 à 2 semaines. Nous pouvons vous orienter vers les bons interlocuteurs locaux.

Option 3 — Par procuration. Vous pouvez mandater un avocat ou un gesteur local (gestoria) pour obtenir votre NIE sans vous déplacer. C'est l'option que nous recommandons si vous souhaitez accélérer le processus tout en restant en France. Nous travaillons avec des professionnels de confiance à Roses et Figueres.

Documents nécessaires pour la demande de NIE

• Formulaire EX-15 complété (disponible sur le site du Ministère de l'Intérieur espagnol)
• Passeport ou carte d'identité française (carte d'identité) en cours de validité + photocopie complète
• Photo d'identité récente (format passeport)
• Justificatif de la raison économique (compromis de vente, offre d'achat, ou lettre d'intention d'achat)
• Tasa 790 (formulaire de paiement de la taxe administrative, environ 10 €)

Ouvrir un compte bancaire en Espagne

Bien que l'achat puisse techniquement être réalisé avec un compte étranger, il est fortement conseillé d'ouvrir un compte bancaire espagnol avant ou pendant le processus d'achat. Les raisons sont pratiques : le paiement des charges de copropriété, de l'IBI (taxe foncière locale), des factures d'eau et d'électricité, et les éventuels remboursements d'hypothèque se font par domiciliation bancaire espagnole. Cela vous simplifiera considérablement la vie une fois propriétaire.

Quelle banque choisir ?

À Roses et dans la région de l'Alt Empordà, les banques les plus présentes sont CaixaBank, Sabadell, BBVA et Bankinter. Certaines d'entre elles disposent de services en français ou de conseillers habitués à accompagner des clients étrangers. Chez CaixaBank notamment, vous pouvez ouvrir un compte en tant que non-résident espagnol avec des démarches allégées.

Documents pour ouvrir un compte en tant que non-résident

• Passeport ou carte d'identité française (carte d'identité) en cours de validité
• NIE (ou demande de NIE en cours)
• Justificatif de domicile en France (facture EDF, quittance de loyer…)
• Justificatif de revenus (avis d'imposition, bulletins de salaire ou bilan si indépendant)

La recherche du bien : pourquoi travailler avec une agence locale comme IMMOBRAVA

Internet a révolutionné la recherche immobilière, et il est vrai qu'un grand nombre de nos clients découvrent nos biens via Idealista, Fotocasa ou notre propre site. Mais entre voir des photos sur un écran et acheter sereinement un bien dans un pays étranger, il y a un monde. C'est là qu'une agence locale avec une équipe francophone fait toute la différence.

Ce que nous faisons pour vous chez IMMOBRAVA

Nous sommes basés à Roses depuis de nombreuses années. Nous connaissons chaque quartier, chaque copropriété, chaque particularité du terrain. Quand vous nous dites que vous cherchez un appartement avec vue sur la mer, calme, accessible en fauteuil roulant et avec une place de parking couverte dans un budget de 280 000 €, nous savons exactement quels biens du marché correspondent — y compris ceux qui ne sont pas encore publiés en ligne.

Nous gérons pour vous : la vérification juridique du bien (charges impayées, hypothèques en cours, statut urbanistique), l'organisation des visites lors de votre passage, la traduction des documents, la mise en relation avec un notaire, un avocat ou une gestoria si nécessaire, et la négociation du prix dans votre intérêt.

Les quartiers de Roses : où acheter selon votre projet ?

Le centre de Roses est idéal si vous souhaitez être à pied de tout : plage, commerces, restaurants. C'est aussi la zone avec le marché locatif touristique le plus actif. Prix légèrement plus élevés que dans les zones résidentielles.

Santa Margarita est une urbanisation résidentielle avec un port de plaisance privé, une ambiance plus calme et familiale, et des prix souvent plus accessibles. Très appréciée des familles françaises.

Puig Rom et Canyelles Petites sont les zones les plus prisées pour les vues sur mer et la proximité du Cap de Creus. Appartements et maisons avec terrasses panoramiques. Prix plus élevés, mais qualité de vie exceptionnelle.

Almadrava est une petite crique au calme, idéale pour ceux qui fuient la foule estivale. Biens plus rares, très demandés.

Empuriabrava, à quelques kilomètres de Roses, est connue pour ses canaux navigables. Les maisons avec amarrage direct sont un produit unique en Europe.

L'offre d'achat et le contrat de réservation (arras)

Une fois le bien trouvé et la décision prise, le processus juridique débute avec deux étapes clés avant la signature finale chez le notaire.

L'offre d'achat

Avant toute signature, vous pouvez formuler une offre d'achat (oferta de compra). Il s'agit d'un document simple indiquant le prix que vous proposez et les conditions éventuelles. Chez IMMOBRAVA, nous gérons cette négociation pour vous. Si le vendeur accepte, on passe à l'étape suivante. Si les parties ne s'accordent pas, vous n'êtes engagé à rien.

Le contrat d'arrhes (Contrato de Arras)

C'est l'équivalent espagnol du compromis de vente. Il formalise l'accord entre acheteur et vendeur et bloque le bien. Le contrat d'arrhes le plus courant en Espagne est le contrato de arras penitenciales (article 1454 du Code civil espagnol), qui fonctionne ainsi :

Financement : hypothèque espagnole ou fonds propres ?

Une grande partie de nos clients français achètent comptant ou avec un apport très significatif. Mais l'hypothèque espagnole est tout à fait accessible aux non-résidents, et les conditions proposées par les banques espagnoles sont souvent compétitives.

L'hypothèque espagnole pour non-résidents

Les banques espagnoles accordent généralement aux non-résidents un prêt représentant 60 % à 70 % de la valeur du bien (contre 80 % pour les résidents). La durée maximale est souvent de 20 à 25 ans, et le taux peut être fixe ou variable (Euribor + marge). Parmi les banques actives à Roses pour ce type de financement : CaixaBank, Sabadell et BBVA ont des produits spécifiques pour les résidents étrangers communautaires.

Documents demandés pour un dossier de prêt en Espagne

• Passeport ou carte d'identité française (carte d'identité) + NIE
• 3 derniers bulletins de salaire (ou 2 derniers bilans si vous êtes indépendant)
• 2 derniers avis d'imposition français
• Relevés bancaires des 3 à 6 derniers mois
• Compromis de vente (contrat d'arrhes)
• Relevé des crédits en cours (crédit immobilier principal en France, auto…)

Acheter avec des fonds propres : le virement international

Si vous achetez comptant, le paiement chez le notaire se fait par chèque de banque (cheque bancario) ou par virement SEPA depuis votre compte espagnol. Il est impératif que les fonds transitent par votre compte espagnol ou soient tracés de manière claire pour satisfaire aux obligations anti-blanchiment espagnoles. Prévenez votre banque française plusieurs semaines à l'avance pour les virements importants.

Le rôle du notaire en Espagne : des vérifications complètes et obligatoires

Le notaire espagnol (notario) est un officier public qui joue un rôle central et très complet dans toute transaction immobilière. En Espagne, le notaire effectue systématiquement un ensemble de vérifications juridiques rigoureuses avant de procéder à la signature de l'acte de vente — c'est une garantie importante pour tout acheteur, et particulièrement rassurante pour un acquéreur étranger.

Ce que vérifie systématiquement et obligatoirement le notaire espagnol

• Les charges et hypothèques sur le bien — le notaire consulte obligatoirement le Registro de la Propiedad (Registre de la Propriété) pour s'assurer que le bien est libre de toute hypothèque, charge, saisie ou droit réel en cours. Si une hypothèque existe, elle doit être levée ou soldée au moment de la vente, en présence du notaire.
• Les dettes de copropriété — lorsque le bien fait partie d'une communauté de propriétaires (immeuble ou urbanisation avec parties communes), le notaire exige un certificat officiel du président ou de l'administrateur de la communauté attestant que le vendeur est à jour de toutes ses charges (cuotas de comunidad). Sans ce document, la vente ne peut pas être finalisée.
• Les contrats de fourniture — eau et électricité — le notaire vérifie que les contrats d'eau et d'électricité sont bien en vigueur et correctement enregistrés, afin que l'acheteur puisse reprendre les fournitures sans interruption ni complications administratives.
• La cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) — document officiel délivré par la Generalitat de Catalunya qui atteste que le logement satisfait aux conditions minimales légales d'habitabilité (surface, ventilation, installations sanitaires…). Sans ce document valide, la vente est impossible en Catalogne.
• Le certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética) — obligatoire depuis 2013 pour toute vente immobilière en Espagne. Il classe le bien de A (très performant) à G (peu performant). Ce certificat doit être enregistré auprès de la Generalitat de Catalunya avant la signature.
• L'identité des parties et la validité des NIE — chaque signataire est identifié avec son document officiel et son NIE est vérifié.
• La lecture intégrale et l'explication de l'acte — le notaire lit l'acte de vente dans son intégralité devant les parties et s'assure que chacun a bien compris ce qu'il signe avant de procéder.
• L'enregistrement de l'acte — après signature, le notaire transmet l'acte au Registro de la Propiedad pour inscription officielle au nom du nouvel acquéreur.

Besoin d'un interprète ?

Si vous ne maîtrisez pas suffisamment l'espagnol, vous avez le droit de demander un interprète assermenté lors de la signature chez le notaire. Certains notaires de la région de Roses et Figueres parlent français ou disposent de collaborateurs francophones. Nous vous orientons vers les offices notariaux avec lesquels nous travaillons régulièrement.

Fiscalité et impôts liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne

La fiscalité est souvent la partie qui génère le plus d'inquiétudes chez nos clients français. Elle est pourtant bien balisée, et la convention fiscale franco-espagnole évite les situations de double imposition. Voici l'essentiel à savoir.

Au moment de l'achat : l'ITP (pour un bien de revente)

La taxe principale est l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En Catalogne, son taux est de 10 % du prix d'achat pour les biens de revente. Elle est due une seule fois, à l'achat. C'est le poste de frais le plus important — comptez-le absolument dans votre budget.

Pendant la détention : impôts annuels pour non-résidents

En tant que propriétaire non-résident en Espagne, vous êtes soumis à deux obligations fiscales annuelles :

1. L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — revenu imputé. Même si vous n'habitez pas le bien et ne le louez pas, l'Espagne considère que vous en tirez un bénéfice fictif. La base est 2 % de la valeur cadastrale du bien (ou 1,1 % si la valeur a été révisée après 1994), taxée à 19 % pour les résidents UE. Pour un bien d'une valeur cadastrale de 80 000 €, cela représente environ 250 à 300 € par an.

2. L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — taxe foncière locale. C'est l'équivalent de la taxe foncière française. Elle est calculée sur la valeur cadastrale du bien et varie selon la commune. À Roses, comptez entre 300 € et 800 € par an selon la valeur du bien.

Si vous louez votre bien

Les revenus locatifs perçus en Espagne par un non-résident sont taxés à 19 % pour les résidents UE (contre 24 % pour les non-UE). Les charges déductibles incluent les frais d'agence, les réparations, les assurances et les intérêts d'emprunt. Vous devrez déposer une déclaration trimestrielle (modèle 210) et une déclaration annuelle de synthèse. Une gestoria locale peut s'en charger pour vous pour quelques centaines d'euros par an.

À la revente : la plus-value

En cas de revente, la plus-value est taxée en Espagne à 19 % pour les résidents UE. De plus, le vendeur supporte la Plusvalía Municipal, une taxe communale calculée sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis la dernière transaction. La convention fiscale franco-espagnole prévoit que la plus-value imposée en Espagne soit déduite de l'impôt dû en France, évitant ainsi la double imposition.

Après l'achat : charges, gestion et location touristique

Félicitations, vous êtes propriétaire ! Voici ce qui vous attend après la signature chez le notaire, et comment organiser votre vie de propriétaire depuis la France en toute tranquillité.

Les charges courantes

En tant que copropriétaire (la grande majorité des appartements de Roses sont en copropriété), vous payez des charges de communauté (cuota de comunidad). Elles couvrent l'entretien des parties communes, la piscine, les jardins, l'ascenseur. Selon la résidence, ces charges varient de 50 € à 200 € par mois. Renseignez-vous toujours sur leur montant avant d'acheter.

Pensez également à souscrire une assurance habitation espagnole (seguro de hogar). Des assureurs comme Mapfre, AXA España ou Catalana Occidente proposent des contrats adaptés aux non-résidents, parfois en français.

Gestion à distance : confier son bien à une agence

Chez IMMOBRAVA, nous proposons également un service de gestion locative touristique pour les propriétaires non-résidents. Nous nous occupons de : la mise en location sur les plateformes (Airbnb, Booking, notre propre site), l'accueil des locataires, le ménage, la remise des clés, la déclaration des revenus locatifs en Espagne, et la gestion des petites réparations. Votre bien travaille pour vous, même quand vous êtes à Lyon ou Paris.

La licence touristique (llicència turística)

Si vous souhaitez louer votre bien en location de courte durée (moins de 31 jours), vous devez obtenir une licence touristique auprès de la Generalitat de Catalunya. Depuis 2020, la Catalogne a durci les conditions d'attribution, et toutes les communes ne délivrent plus de nouvelles licences. À Roses, la situation évolue régulièrement. Nous vous conseillons de vérifier en amont si le bien que vous visez dispose déjà d'une licence touristique en cours de validité — c'est un critère que nous intégrons dans notre sélection de biens.

Connexions utiles à avoir à Roses

Voici une liste des prestataires dont vous aurez probablement besoin en tant que propriétaire non-résident :

• Une gestoria locale (pour les déclarations fiscales espagnoles)
• Un plombier / électricien de confiance (nous pouvons vous en recommander)
• Un service de conciergerie / ménage
• Un assureur (assurance habitation + responsabilité civile)
• La mairie de Roses (pour l'IBI et les questions d'urbanisme)

Questions fréquentes des acheteurs français à Roses