El mercado confía en una remontada de la vivienda en 2024: volverán la demanda y las grandes operaciones

Del parón a la recuperación. Esta es la previsión que manejan consultoras, promotoras y servicios de estudios para el mercado de la vivienda en menos de un año. Aunque el sector afirma que 2023 estará marcado por la incertidumbre, la ralentización económica y el impacto de las subidas de los tipos de interés y la inflación en la capacidad adquisitiva de los hogares, con el consiguiente impacto negativo en las ventas, los precios y las grandes operaciones, confía en que 2024 sea el año de la recuperación del sector residencial a todos los niveles.

Así lo constatan diferentes actores económicos e inmobiliarios. Y uno de ellos es CaixaBank Research. El servicio de estudios de la entidad financiera estima que este año la compraventa de viviendas retrocederá en torno a un 26%, hasta quedarse en unas 480.000 unidades (desde las casi 650.000 registradas en 2022, según el INE), lastrada por el impacto de las subidas de los tipos de interés y la inflación en la capacidad adquisitiva de los hogares, pero espera un repunte de las transacciones de cara a 2024, cuando podrían superarse las 500.000 unidades. Es decir, actualmente pronostica un aumento de 20.000 ventas respecto a este año y de unas 50.000 frente al promedio histórico.

Otro dato que también está llamado a mejorar con el paso de los meses es el esfuerzo hipotecario que deben realizar los hogares para comprar una vivienda; es decir, el nivel de ingresos que tiene que destinar una familia a pagar la hipoteca con la que ha financiado la adquisición de su casa.

En este sentido, CaixaBank Research vuelve a poner negro sobre blanco y sitúa el pico de este indicador en la primera mitad de este ejercicio, cuando podría alcanzar el 38% y superar en cinco puntos el nivel máximo de endeudamiento que recomiendan los expertos. Sin embargo, de cara al ejercicio venidero prevé que el esfuerzo hipotecario se mueva por debajo del 35% (en torno al 34,8%), gracias a “la caída del precio de la vivienda y a la mejora de la renta de las familias por las subidas de los salarios y una menor inflación”, sostiene Judit Montoriol Garriga, economista senior del servicio de estudios del banco.

Quien también espera la remontada del mercado residencial es Rafael González Cobos, presidente del grupo inmobiliario Ferrocarril, quien afirma que “2023 es un año de ajustes y complicaciones, un año en el que tendremos problemas con la demanda, pero el fondo del mercado es positivo. Hay un cierto optimismo”.

González Cobos también insiste en que “en 2024, seguramente reboten las ventas, los precios y las operaciones ‘build to rent’” y cree que la mejor estrategia para los promotores es “salvar las ventas para pasar 2023 de manera razonable y llegar a 2024”, cuando se producirá una “potencial mejora de los tipos de interés, una caída del precio del suelo y un rebote de la demanda”. En este escenario, el presidente de Ferrocarril cree que también se podrían producir “subidas de precios relevantes por el aumento de la demanda embalsada para comprar vivienda”.

En esa misma línea, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, asegura que “estamos en un año crítico, puesto que los factores determinantes que inciden en la demanda están altos y se espera que suban más. Nos referimos a la inflación, tipos de interés y también la incertidumbre. Estos factores reducen la demanda y están generando demanda embalsada que espera un mejor momento para comprar”.

En el caso de la oferta, Corral señala que “es baja, especialmente de vivienda nueva, y lo seguirá siendo en 2023, dado que esos mismos factores disminuyen la oferta y hacen que en el caso de la obra nueva sea muy difícil encajar la viabilidad de los proyectos: altos costes de construcción, de financiación, etc”.

Sin embargo, prevé una mejoría de cara al próximo ejercicio. “Si nos hacemos eco de las previsiones gubernamentales y de los diferentes agentes extranjeros, los factores negativos (tipos de interés, inflación…) mejorarán sensiblemente. Esto indica que la demanda embalsada saldrá al mercado y se unirá la demanda natural del momento, lo que provocará estímulos positivos en el mercado y que se recuperen las ventas”, sostiene el CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. En cuanto a la oferta, añade, lo normal es que aumente, “porque los costes financieros y de construcción deberían bajar si se cumplen las previsiones”.

Ese pronóstico también lo comparte Iñaki Unsain, expresidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios (AEPSI) y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, que sostiene que “nos encontramos en un periodo donde tenemos un crecimiento económico ajustado y una inflación especialmente alta, que se está controlando a través de subidas de tipos, lo cual produce un incremento de los costes de las hipotecas y deja fuera a un número de personas que no puede acceder a la vivienda. Pero en 2024 la inflación será más moderada y esperemos que la guerra de Ucrania también esté en fase de finalización y colabore a una estabilización de los mercados, por lo que preveo un incremento de operaciones, una recuperación de la economía y un aumento de precios de entre el 3% y el 5%”.

Por su parte, Íñigo Torroba, CEO de CIVISLEND, la principal plataforma de 'crowlending' en España, también cree que 2024 será un año con movimiento y en el que vuelva a aumentar la demanda, pero matiza que el nivel de recuperación “dependerá del nivel de certidumbre que seamos capaces de transmitir al mercado. Este 2023 es un año de elecciones y está todo el mundo en una posición de ‘wait and see’ esperando a que haya oportunidades o que pueda haber ajustes, pero si empieza a haber credibilidad y sobre todo si los fondos institucionales que vuelven a tener actividad en España y empiezan a generar esa confianza, en 2024 volveremos a niveles de 2021 y 2022”.

Un sector fuerte y resiliente

Otro de los mensajes que trasladan los expertos inmobiliarios es que el mercado de la vivienda se mantiene fuerte y con unos fundamentales sólidos, lo que le permite marcar distancias entre el escenario actual y la época de la burbuja inmobiliaria.

En este sentido, Jaime González, consejero delegado de la constructora Arpada, recuerda que el sector ha sido capaz de “superar los retos de 2022, marcado por una crisis de mano de obra, una crisis logística y de distribución, una crisis energética y una crisis de los costes de construcción. Pero todos esos problemas no se han trasladado al sector como en 2008”.

Su opinión la comparte Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), quien destaca que “nos hemos enfrentado a una situación macroeconómica mala y al peor de los escenarios: la invasión de Ucrania por parte de Rusia no ha sido corta. Hemos tenido roturas de stock, un aumento de costes de las materias primas, un aumento de los costes energéticos… Pero el sector ha dado muestras de resiliencia y capacidad de adaptación. No se ha producido el descalabro de obas que augurábamos”.

Quien también considera que los fundamentales del sector son buenos es Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, quien afirma que “el residencial está muy sano y está gobernado y financiado con mucha más prudencia. Además, el mercado no se ha derrumbado. Lo que ha pasado es que se ha parado la inversión institucional. Es la primera vez en mi carrera que una crisis inmobiliaria no empieza por el residencial”.

Lo que también tiene claro Echavarren es que el sector del ‘build to rent’, que en los últimos años ha concentrado mucha inversión y operaciones en el sector de la vivienda, vivirá una travesía por el desierto en los próximos meses. “Se ha quedado fuera de juego, y lo estará durante un tiempo, hasta que bajen los tipos de interés, y eso es bueno para los promotores que quieran buscar suelos destinados a la venta, porque no van a tener que competir con los fondos que buscan terrenos para el ‘build to rent”, recalca. Según el CEO de la consultora, este escenario se mantendrá durante los próximos 8-10 meses, por lo que la actividad se podría recuperar en 2024.

Desde Foro Consultores Inmobiliarios espera que la demanda de mercado de 'build to rent' se mantenga elevada, "debido en gran parte a la percepción negativa sobre la promoción en venta que tienen los fondos de inversión internacionales, que a la vez creen que la demanda en alquiler tiene mejor salud”. Ahora bien, según Luis Corral, las rentas de las viviendas de alquiler, que en febrero han batido récord al alcanzar 11,7 euros/m2, podrían seguir escalando “hasta que la demanda diga basta. La realidad es que la demanda hacia el alquiler se ve forzada porque muchas personas no pueden acceder a la compra”.

Desarrollar más viviendas, el gran reto pendiente

A pesar de que el mercado defiende el buen estado de salud del sector y su capacidad de resiliencia, también confiesa que tiene muchos retos pendientes sobre la mesa. El más inmediato es desarrollar más viviendas. 

“Estamos en un escenario de prudencia, pero no podemos perder el foco para el gran problema: la escasez de oferta y una elevada demanda desatendida. Hay necesidad de vivienda asequible y tenemos que ser capaces de producirla”, detalla la presidenta de Asprima.

Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), entre enero de 2014 y septiembre de 2022 apenas 61.421 inmuebles protegidos han obtenido la calificación definitiva en España. Y, de ellos, más de la mitad se encuentran en la Comunidad de Madrid. “Madrid ha sido capitán general de la producción de vivienda asequible en los últimos años, pero la cifra todavía es escasa”, insiste Carolina Roca.

Dejando a un lado la vivienda asequible, otro problema que arrastra el sector es que la construcción de nuevas viviendas libres está muy por debajo del número de nuevos hogares.

Como recuerda Caixabank Research, unos 110.000 inmuebles se han sumado a la oferta residencial en 2022, frente a los más de 200.000 nuevos hogares que se han creado. Para este año, se espera la creación de otros 200.000 hogares y, en 2024, de unos 220.000 adicionales, mientras que la producción de viviendas se mantendrá previsiblemente en torno a 100.000 unidades anuales. Por tanto, seguirá habiendo escasez de oferta, sobre todo en aquellos municipios con mayor dinamismo demográfico. “La construcción de nuevas viviendas está bien localizada, pero es insuficiente”, explican desde el servicio de estudios de la entidad financiera.

El presidente del grupo promotor Ferrocarril recuerda que este desajuste entre la oferta y la demanda lleva años produciéndose. Desde 2007, en España se están creando menos viviendas que hogares desde 2007 y esta es una de las principales diferencias entre el momento actual del sector y la burbuja inmobiliaria, “cuando la sobreoferta fue la que mató al sector”. En su opinión, mientras se sigan produciendo pocas viviendas de venta y alquiler y haya demanda, “los problemas tendrán solución. El capital va a estar. Lo que hay que crear son los proyectos y los inmuebles”, recalca Rafael González Cobos.

Además de ampliar la oferta de viviendas, entre los retos más repetidos por los expertos están saber cuáles son las necesidades del mercado en cada momento para ofrecer los servicios inmobiliarios adecuados (por ejemplo, a los estudiantes o a mayores) y mejorar la productividad.

“Tenemos que ganar en productividad, para lo que necesitamos al sector financiero y, sobre todo, a la Administración. Un alto porcentaje del sobrecoste es por la ineficiencia de la Administración y la intervención normativa”, critican desde Asprima.

La consultora Colliers se une a las peticiones al sector público para reforzar la certidumbre en el negocio inmobiliario, sobre todo en un año tan complejo como 2023, repleto de citas electorales. “La seguridad jurídica puede mejorar, porque empeorar no puede”, concluye.