Carme Trilla : « Le loyer n'augmente pas davantage là où il y a des appartements touristiques, il augmente là où il n'y a pas d'offre »

L'économiste Carme Trilla a consacré sa vie à étudier le secteur du logement en Catalogne. Avec une longue histoire dans les politiques de logement, tant dans la sphère publique (secrétaire au logement de la Generalitat de Catalogne entre 2003 et 2010 et responsable de la loi 18/2007 sur le droit au logement) que dans la sphère privée (de la Fondation Hàbitat3 ), Trilla est également présidente de l'Observatoire du logement de Barcelone (O-HB), une organisation à laquelle participent la Mairie, l'Aire Métropolitaine (AMB), la Députation Forale et la Generalitat, créée pour disposer d'une base de données, qui jusqu'à présent ne n'existe pas. , avec lequel nous pouvons concevoir des politiques adaptées aux besoins réels de logement à Barcelone et dans toute sa province.

L'expert parle avec idéalista/news de la façon dont le logement a évolué en Espagne au cours des 15 dernières années, si des logements abordables ont été ajoutés ou non, à quoi ont ressemblé les huit dernières années à Barcelone avec Ada Colau à la barre, ou quelles sont les solutions sont qu'il propose de commencer à créer un solide parc de logements sociaux.

Imaginons que je sois une personne qui ne connaît rien à l'immobilier. Comment m'expliqueriez-vous la situation actuelle de ce secteur en Espagne ?

Nous connaissons un problème important de difficulté d'accès au logement, en particulier dans les zones les plus urbaines et métropolitaines, où nous avons une forte demande et un besoin de logements à des prix abordables, et un manque d'offre adéquate pour les familles et les jeunes qui souhaitent s'émanciper. C'est le problème fondamental.

Et si on zoome sur Barcelone, comment se porte le secteur ?

Eh bien, c'est l'un des domaines les plus critiques car le manque d'offre, par rapport à une demande très importante, fait que les prix ont grimpé en flèche, tant à l'achat qu'à la location. Et la location reste la première option pour les personnes qui souhaitent accéder au marché du logement et qui n’ont pas la liberté financière d’acheter.

Barcelone, en particulier, est sous la direction d'Ada Colau, l'ennemi public du secteur immobilier, depuis 8 ans. Quel héritage pensez-vous laisser derrière vous ?

Ce n'est pas tant qu'il y a eu un gouvernement avec des caractéristiques spécifiques, mais que depuis 2009 nous avons été très marqués par le problème des expulsions et l'héritage de la crise de 2008. Cela signifie qu'une série d'administrations publiques ont dû faire face faire face aux situations d'urgence et consacrer des efforts à aider les familles qui ont perdu leur maison, ce qui est la chose la plus grave qui puisse arriver à quelqu'un.

     « Il ne suffit pas de s’attaquer aux urgences en matière de logement : il faut faire des travaux de base »

La politique du logement s'est concentrée sur l'urgence, laissant de côté la fourniture à la société de nouveaux logements abordables. Et maintenant, une politique en profondeur est nécessaire, pour négocier avec le propriétaire et se concentrer sur les dommages structurels et les résoudre. Il ne suffit pas de s’attaquer aux urgences en matière de logement : il faut faire des travaux de base.

A-t-elle fait autant qu’elle le croit pour le logement public et abordable, ou les chiffres présentés brisent-ils le mythe ?

Ce que je peux dire, c'est que les chiffres de Barcelone sont faibles, tout comme ils le sont dans l'ensemble de la Catalogne, mais aussi en Espagne. Les logements officiellement protégés ont disparu. Il faut remettre la machine en marche. Il y a eu un flou et une distorsion de ce que signifie produire des logements sociaux à Barcelone, mais aussi dans d’autres villes.

Collboni lui a confié la tâche de modifier l'une des plus grandes « réalisations » du mandat d'Ada Colau, la réserve de 30% pour les logements sociaux dans les nouveaux développements et les réhabilitations. Comment ça évolue ?

Nous avons fait un travail de terrain au cours des trois derniers mois de 2023 et je crois qu'un document hautement convenu a été créé avec toutes les organisations qui doivent construire des logements. Cette question est désormais sur la table du maire, et c'est lui qui doit décider comment la négocier avec tous les acteurs impliqués dans la production de logements à Barcelone. Il avancera, mais avec des modifications qui le rendront plus agile et viable, et qui, selon nous, constitueront un accord consensuel entre tous.

De nombreuses modifications ont été proposées pour rendre viable de différentes manières la réserve de 30% dans les nouveaux développements, mais pour les réaliser il y avait des problèmes difficiles de nature urbanistique à résoudre, car l'une des propositions était que si la réserve n'était pas faite dans un développement, cela pourrait être fait dans un autre dans la même zone géographique, et cela nécessitait une planification urbaine très compliquée, nous avons donc essayé de la simplifier. Et ils réfléchissent également à une organisation qui puisse collaborer avec les promoteurs pour que, si ces 30 % ne peuvent pas être réalisés à un endroit, ils puissent le faire dans un autre et continuer à respecter les délais. L'idée est que ce soit quelque chose de simple et efficace, mais surtout que cela contribue à ajouter des logements publics et abordables.

L'objectif du nouveau maire est de « mobiliser le plus de terres possible ». Comment y parvient-on ?

C’est difficile, car les processus de développement urbain sont lents. C'est la question la plus préoccupante : accélérer tous les processus d'aménagement du territoire, permis d'urbanisme... il y a un travail important à faire pour crédibiliser les objectifs fixés.

     « Les logements officiellement protégés ont disparu »

Que pensez-vous de l’affirmation « le loyer augmente davantage là où il y a des appartements touristiques » ?

Je ne suis pas d'accord. Depuis 2017, à l'Observatoire métropolitain de Barcelone, nous disons que la hausse des prix est due à une offre insuffisante. Évidemment, si les logements d'un lieu spécifique sont utilisés pour la location touristique, cela entraînera une réduction de l'offre. Mais malheureusement, la volonté d’augmenter les prix est conditionnée à une forte demande, et c’est ce qui se produit.

Pensez-vous que l'idéologie de Colau a contaminé le reste de l'Espagne et a brisé, d'une manière ou d'une autre, la tendance à opter pour la location d'une manière plus culturelle que pour l'achat ?

Aujourd'hui, en Espagne, on parle de location, et c'est accepté. La dynamique de notre pays a changé, puisqu'on pensait auparavant que l'accès au logement n'existait que par l'achat. Nous constatons maintenant qu'après l'expérience de la bulle immobilière et le peu de facilités financières, il y a eu un recul dans la décision d'acheter une maison et celle-ci s'est transformée en un fort désir de louer. Il est vrai que l’idée selon laquelle le loyer est nécessaire et abordable est en contradiction avec les mesures qui peuvent avoir un impact sur l’offre locative.

Selon vous, quelle est la solution, au niveau de l’État, pour mettre fin au problème du logement et le rendre beaucoup plus accessible ?

Je suis favorable à la concertation. Toutes les mesures de sanction et de coercition me semblent être un mauvais système, sauf pour les comportements considérés comme véritablement répréhensibles ou criminels. Autrement, ce qu’il faut faire, c’est que le secteur public se mette d’accord avec le secteur privé. Si 98% de l'offre de location en Espagne est privée, il faut parvenir à des accords avec eux. Je pense aussi que c'est une erreur de parler d'un petit exploitant et d'un grand exploitant, et je crois que des accords doivent être conclus avec tout le monde, sans distinction. Et donnez la garantie que si vous louez un logement, le prix est approprié. Fournir des installations qui refroidissent le marché en utilisant des indices de prix. Il existe de nombreuses alternatives à la réalité que connaît le secteur.

Que pensez-vous du plafond de 3% sur les loyers lors du renouvellement des contrats de location ?

Je le vois bien. C’est encore un héritage de la pandémie et de la situation de crise. Je ne pense pas que le problème d'approvisionnement vienne du fait qu'on nous dit que le prix ne peut pas être augmenté de plus de 3 %. Nous parlons du fait que nous venons de loyers déjà très élevés. Et encore plus s'il a une corrélation avec l'IPC, qui est de plus ou moins 3 %.

     « Les sanctions contre les propriétaires semblent être un mauvais système pour résoudre le problème des loyers »

  Et le plafonnement des prix instauré par la loi sur le logement ?

Une autre chose très différente est le contrôle des loyers, et nous entrons dans une zone dans laquelle le propriétaire ne pourra plus du tout augmenter les prix à partir de 2025. Si l'on parvenait à un accord sur la manière dont les indices de prix sont définis, et tous les cas étaient pris en compte, car cela pourrait fonctionner. Il faut tenir compte du fait que deux maisons situées dans le même immeuble peuvent ne pas avoir la même valeur, puisque l'une peut être rénovée et l'autre non, par exemple. Et c’est quelque chose qui a provoqué une distorsion du marché lorsqu’il a été proposé en Catalogne.

Vous présidez la fondation Habitat 3. Quel est votre objectif ?

Il s'agit d'une fondation qui vient d'avoir dix ans pour trouver et créer des logements pour les groupes les plus vulnérables. Nous nous concentrons sur la population à faibles revenus. Nous avons deux types de programmes : un en accord avec les municipalités et un autre avec des entités sociales. Ce que nous faisons, c'est rechercher des logements dans le parc existant que les propriétaires nous donnent pour que nous puissions les louer à des personnes dans le besoin, ou des promotions que nous achetons grâce à des mécanismes tels que l'essai et le retrait.

En pratique, nous convenons d'un prix ajusté avec le propriétaire, lui donnant des garanties totales de collecte et de récupération du logement en parfait état. Le conseil municipal décide quelle famille vivra dans cette maison et prend en charge la différence entre ce que la famille peut payer et ce qui a été convenu avec le propriétaire.